・相続登記とは？家や土地の名義変更、法定相続分と遺留分の落とし穴
・知らなきゃ後悔する１つのこと
※この記事は約45秒で読めます
シットクナインF編集部のケンスケ（38）の記事です。
ここでは「相続登記」についてまとめています。
特に
財産に不動産がある方には必見の内容となっています。
相続登記とは？
相続登記とは、
亡くなった人の不動産の名義を、相続人に変更する手続きです。
不動産の所有者が変わったことを、法務局で正式に記録します。
登記期限は
相続を知った日から3年以内
2024年4月から義務化され、期限内に登記しないと10万円以下の過料が科されるので注意が必要です。
相続登記が必要な人
以下に該当する場合、相続登記が必要です
戸建て、マンション、土地、農地などを相続した場合。
相続登記が必要です。
収益不動産を相続した場合。
相続登記が必要です。
複数の相続人で不動産を共有する場合も。
相続登記が必要です。
相続人間の話し合いで不動産を相続することになった場合。
相続登記が必要です。
相続した不動産を売却する場合、まず名義変更が必須。
相続登記が必要です。
相続登記が不要な人
以下に該当する場合、相続登記は不要です
1. 不動産を相続しなかった
相続放棄をした、または不動産がない場合。
相続登記は不要です。
2. すでに登記が完了している
過去に相続登記を済ませている場合。
新たな相続登記は不要です。
不要でも、した方が良いケース
相続登記が義務化されたため、
- 不動産を相続した場合
- 共有持分でも相続した場合
- 将来売却する可能性がある場合
このような場合は、早めに相続登記をしておくことをおすすめします。
相続登記で大損する3つのケース
相続登記で多くの人が失敗するのが「不動産の評価額」です
ケース1：不動産の評価額を知らずに分割した
失敗例：
「父の実家を兄が相続し、預金1,000万円を私が相続。法定相続分は1/2ずつだから公平だと思っていたが、
後で実家を査定したら3,000万円の価値があることが判明。
兄は2,000万円、私は1,000万円で不公平になり、モメることに、、、」
48歳男性・会社員
ケース2：遺留分を侵害していた
失敗例：
「父の遺言で長男がすべての不動産を相続。次男として遺留分があるはずだが、
不動産の評価額が分からず、本来もらえるはずの金額より少ない額で妥協してしまった」
52歳男性・自営業
ケース3：代償金の計算ミス
失敗例：
「姉が実家を相続し、私に代償金を払うことに。不動産の評価額を適当に決めたため、
後から不動産を売却したら、思っていたより高く売れて大損した」
45歳女性・主婦
これらの失敗に共通しているのは、
「不動産の正確な評価額を知らなかった」
ことです。
先に司法書士や税理士に相談する場合も、
あらかじめ不動産の評価額を調べておくと、話がスムーズです。
「この不動産はいくらです」と具体的な金額を伝えられるので、
専門家も正確な手続きができます。
かんたんに不動産の評価額を調べる方法
不動産の評価額確認には、
以下の無料サービスが利用されています。
↓↓
- おおよその築年数や間取り・面積
- 住所
を45秒ほどで入力すると、
無料で評価額を教えてもらえるサービスです。
※いきなり業者に会うことはありません
※誰にもナイショで調べられます
ここで算出されるのは実勢価格（売れると予測される価格）です。
実勢価格のうち70％が評価額となります。
例）
実勢価格2000万円×70％＝評価額1400万円
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法定相続分と遺留分の落とし穴
相続登記を進める上で重要な「法定相続分」と「遺留分」は、意外と抜けがちな落とし穴です。
法定相続分とは
法律で定められた相続の割合です。
配偶者と子が相続人の場合
- 配偶者：1/2
- 子：1/2（子が複数なら均等に分ける）
配偶者と親が相続人の場合
- 配偶者：2/3
- 親：1/3
配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合
- 配偶者：3/4
- 兄弟姉妹：1/4
遺留分とは
法定相続人に最低限保障される相続分です。
遺言で財産をもらえなくても、遺留分は請求できます。
遺留分の割合
- 配偶者・子・親：法定相続分の1/2
- 兄弟姉妹：遺留分なし
例）配偶者と子2人が相続人の場合
- 配偶者の遺留分：1/2×1/2＝1/4
- 子1人の遺留分：1/2×1/4＝1/8
不動産の評価額が分かれば、
法定相続分や遺留分の計算にも役立ちます。
公平な遺産分割のために、まず評価額を調べましょう。
相続登記のよくある質問
Q1. 相続登記の期限はいつまで？
A. 相続を知った日から3年以内です。
2024年4月から義務化され、期限内に登記しないと10万円以下の過料が科されます。
Q2. 相続登記をしないとどうなる？
A. 過料が科され、不動産の売却もできません。
登記していないと、不動産を売却したり、担保に入れたりできません。
また、放置すると次の相続が発生して、手続きが複雑になります。
Q3. 不動産の評価額を調べるのにお金はかかる？
A. 無料で調べられます。
無料サービスを使えば、費用はかかりません。
Q4. 司法書士に頼むべき？
A. 手続きが複雑な場合は、司法書士に相談することをおすすめします。
ただし、司法書士に相談する前に、不動産の評価額を調べておくと、
より正確な遺産分割ができます。
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相続税の計算方法
相続税は
遺産総額から
3000万円＋（600万円×法定相続人の数）
で求められる基礎控除額を引いた金額に下記の税率をかけると算出できます。
- 1000万円以下⇒税率10%
（控除なし）
- 3000万円以下⇒税率15%
（控除50万円）
- 5000万円以下⇒税率20%
（控除200万円）
- 1億円以下⇒税率30%
（控除700万円）
- 2億円以下⇒税率40%
（控除1700万円）
- 3億円以下⇒税率45%
（控除2700万円）
- 6億円以下⇒税率50%
（控除4200万円）
- 6億円超⇒税率55%
（控除7200万円）
※このときも金額に合わせて控除が発生します
遺産総額を出すためにも
不動産の評価額を調べることが必要です。
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